La riforma condominio 2023 è in sostanza una revisione della legge già esistente, ovvero la n.220 del 2012, entrata in vigore il 18 giugno 2023.
I cambiamenti sono così numerosi da stravolgere il profilo della normativa. Infatti, interessano quasi tutti gli ambiti della vita condominiale. Ecco i più importanti.
- Parti comuni. Sono tante le novità che riguardano le parti comuni. Tanto per cominciare, i cambiamenti di destinazione d’uso saranno possibili solo previa
dei ⅘ dell’assemblea, a cui devono corrispondere i ⅘ del valore dell’edificio.
Le semplici innovazioni, ovvero i lavori senza cambi di destinazioni, sono state
invece liberalizzate: potranno essere deliberate a maggioranza semplice,
senza quorum. Un’altra novità importante riguarda il riscaldamento: ai
condomini sarà concesso il distacco dal sistema centralizzato.
- Animali domestici. Con la riforma condominio 2023 né l’amministratore né i condomini potranno vietare la presenza di animali domestici.
- Delibera dei lavori. I lavori di ristrutturazione, anche quelli pesanti, potrannoessere deliberati a maggioranza semplice. Il quorum è parimenti fissato al
50%+1 del valore complessivo del condominio. Si tratta di un cambiamento
importante, e che va a sanare un buco legislativo. In passato, non era chiaro
se e quando bastasse la maggioranza semplice, o se si dovesse ricorrere a
quella dei due terzi.
- Morosità dei condomini. La riforma condominio 2023 introduce il principio disolidarietà sussidiaria. In buona sostanza, qualora un condomino non
adempia al pagamento delle spese condominiali, gli altri condomini saranno
tenuti a coprire l’importo mancante. Contestualmente, l’amministratore sarà costretto a procedere con la citazione in giudizio degli inquilini morosi.
In questo impianto, già complesso di per sé, si inseriscono le novità che coinvolgono più specificatamente l’amministratore di condominio. Ecco i principali aspetti che verranno modificati dalla riforma condominio 2023.
- Mediazione. In passato, l’amministratore poteva assumere la qualifica di mediatore solo previa decisione dell’assemblea condominiale. Dall’anno
prossimo, l’amministratore potrà assumerla di sua sponte, senza dover
passare da alcuna delibera.
- Gestione del riscaldamento. L’amministratore potrà modificare gli orari e lapotenza dei termosifoni centralizzati di sua sponte, ovviamente in maniera
coerente con le disposizioni normative.
- Lavori urgenti. L’amministratore può ora attuare i lavori urgenti senza dipendere dalle decisioni dell’assemblea. Ovviamente, i lavori devono
rivestire un vero carattere d’urgenza, secondo quanto prescritto dal codice e dell’ordinamento.
All’apparenza, la riforma condominio 2023 arride agli amministratori, in quanto conferisce loro più poteri. Nella realtà, si preannunciano carichi di lavoro ulteriori e ulteriore stress.
L’amministratore è chiamato a prendere decisioni importanti senza la “bussola” delle decisioni assembleari. Per esempio, deve individuare i lavori urgenti e procedere in autonomia, “da solo”. Le virgolette sono d’obbligo, in quanto alle attività dell’amministratore corrisponde sempre la necessità di dover rendere conto, di contrattare, di interloquire con gli inquilini. Più attività, dunque, significano più stress.
In questo contesto, un valido aiuto può giungere dai software di gestione condominiale. Questi hanno lo scopo di organizzare le attività, di ordinare dati e calendarizzare le azioni. Se ben fatti, facilitano la comunicazione con i condomini, mettendo a disposizione un sistema di notifica che esoneri l’amministratore dal contatto diretto. Nella migliore delle ipotesi, offrono delle vere e proprie piattaforme di messaggistica, che possano sostituire WhatsApp Messenger e le chiamate.
